Amikor az ember a kemény munkával megtakarított pénzét, sőt, a jövőbeli otthonát bízza egy generálkivitelező cégre vagy szakemberre, a bizalom kulcsfontosságú. De a bizalom önmagában nem elég a házépítés során: a nyugodt éjszakák kulcsa ugyanis a pontos, részletes szerződés.
Ebben a bejegyzésben most elmondjuk, milyen buktatókra érdemes előre felkészülni, miből ered a legtöbb vita, és hogyan teheted biztonságossá a szerződésedet!
A "szentírás": avagy a családi ház műszaki tartalma
Egy építkezés során a legtöbb vita a műszaki tartalomból ered. Jobban mondva, annak hiányosságából. Így a szerződés legfontosabb melléklete kell, hogy legyen a tételes költségvetés és a műszaki leírás.
Ne elégedjünk meg olyan általános kifejezésekkel, mint a „szaniterek beépítése” vagy a „burkolás”. A szerződésnek ugyanis tartalmaznia kell a beépítendő anyagok pontos típusát, márkáját és mennyiségét, valamint az elvégzendő munkafolyamatok pontos leírását.
Például: glettelés két rétegben, csiszolás, alapozás, kétszeri diszperziós festés XY márkájú anyaggal, X mennyiségben.
Minél részletesebb a műszaki tartalom, annál kisebb az esélye a félreértéseknek.
Pótmunka és többletköltségek: mit fizetek én?
Az egyik legnagyobb félreértés a házépítés során – főleg, ha generálkivitelezésről van szó. Nem véletlen hát, hogy gyakori rémtörténet, hogy az elsőre olcsónak tűnő ajánlat a végén a duplájára hízott. Röviden:
Amikor NEM pótmunkáról van szó: ha kivitelező valamit „elfelejtett” beárazni, ami a tervek alapján egyértelmű volt, az nem pótmunka, hanem az ő számlázási hibája vagy mulasztása, és a költségeit nem terhelheti az építtetőre.
Amikor jogos a pótmunka: ha például te időközben módosítást kérsz, mert padlófűtést szeretnél mégis a radiátor helyett, akkor az már pótmunkának minősül, és az ehhez kapcsolódó többletköltséget el kell elszámolni.
A szerződésben tehát mindig rögzíteni kell, mi minősül pótmunkának, és azt, hogy az csak írásos megrendelés és előre elfogadott árajánlat alapján végezhető el.
Fix vagy elszámolás alapú árak
Az építőiparban az anyagárak változása mindennapos kockázat. A szerződésnek éppen ezért tisztáznia kell, hogy az ár fix (átalány) díj vagy tételes elszámolású.
- Fix ár esetén: a kivitelező vállalja a rizikót, így ha drágul a tégla, azt ő benyeli, neked nem kell aggódnod az anyagár-változás miatt.
- Tételes elszámolásnál: az anyagárak változása érvényesíthető, ami számodra növelheti a költségeket.
A Costell-nél például minden esetben fix árak vannak érvényben, így te pontosan azt a végösszeget fizeted, ami a szerződésben rögzítésre került.
Tipikus buktatók az építkezés előtt
1. Kulcsrakész fogalom tisztázatlansága
A kulcsrakész kivitelezés mást jelenthet cégenként vagy projekt típustól függően, így a szerződésben pontosan rögzíteni kell, mit jelent ez a gyakorlatban (pl. burkolatok, szaniterek, festés stb.).
2. Fizetés előre? A költségek bontása
Soha, semmilyen körülmények között ne fizessük ki a teljes összeget előre! Egy korrekten működő generálkivitelező cég ilyet pedig nem is kér. A szerződésben fizetési ütemezést kell meghatározni, így például:
- Alapozás elkészülte: X%
- Falazás és födém: Y%
- Tetőszerkezet: Z%
3. Garancia és a vállalt jótállás ködössége
Bár a jogszabályok (Ptk. és a kötelező jótállásról szóló kormányrendeletek) védik a fogyasztót, érdemes a szerződésben is kitérni a garanciális feltételekre. Mennyi a jótállási idő a családi házra? Hogyan kell bejelenteni az építési hibát? Mennyi időn belül köteles megkezdeni a javítást?
4. "Majd jövünk, ha végeztünk a másik házzal" - határidők és kötbér
Egy megbízható cég vállalja a felelősséget a határidőkért, így nem okoz gondot számára, ha a szerződésben világosan benne van ez is – kötbér formájában. A kötbér egy olyan pénzbeli szankció, amelyet a megbízott kivitelezőnek kell fizetnie, ha nem teljesíti a vállalt kötelezettségét (így például a határidőt). Ez az építési szerződésben rögzített, arányos összeg, általában valamilyen maximum plafonnal.
Fontos: ettől függetlenül létezhet „vis maior” (pl. extrém időjárás, ami lehetetlenné teszi a munkát), így azt is definiálni kell, hogy mikor mentesül a kivitelező a kötbér alól.
5. Az árajánlat már önmagában sokat mondó
Egy pontosan, korrektül összeállított kivitelezési szerződés nem csak a vitás helyzeteket előzi meg, hanem mindkét fél számára kiszámítható, átlátható együttműködést biztosít.
Éppen ezért már önmagában az sokatmondó, ha egy generálkivitelező vagy egy komolyabb munkát végző szakember (például a szerkezetépítő) egy pontatlan, fontos részleteket nélkülöző árajánlatot ad. Ez ugyanis jó eséllyel a munkavégzés minőségére és a hozzáállás milyenségére is rávilágít.