Te is tartasz a rejtett hibáktól az építkezés után? Az új építésű házak garanciális kérdései sokszor okoznak fejtörést az építtetőknek, főleg, ha több szaki dolgozik a házon. És valljuk be, a legtöbbünk csak akkor kezd el utána nézni a garanciális feltételeknek, ha már megtörtént a „baj”.
Márpedig az új építésű házak esetében már a szerződéskötés előtt érdemes tudni, milyen jogok illetnek meg, mennyi kötelező jótállás jár, és miért jelent nagyobb biztonságot a generálkivitelezés. Most elmondjuk a legfontosabb tudnivalókat!
Mi a különbség a jótállás (garancia) és a szavatosság között?
A hétköznapokban szinte mindenki a garancia szót használja, a magyar jog azonban elsősorban jótállást és szavatosságot különböztet meg. Egy családi ház esetén mindkettő az építtető érdekeit védi, azonban eltérő szabályok vonatkoznak a felekre. Különösen abból a szempontból, hogy egy esetleges vita során kinek kell bizonyítania a hiba okát.
Kötelező jótállás (köznyelvben garancia): Ez egy „erősebb” védelem az építtető számára. Ha vita alakul ki, a kivitelezőnek kell bizonyítania, hogy a hiba a nem rendeltetésszerű használatból vagy a karbantartás hiányából ered.
Szavatosság: Itt a bizonyítási teher megfordul. Ha a jótállási idő lejár, de a szavatossági idő még tart, a ház tulajdonosnak kell bizonyítania, hogy a hiba oka már az átadás pillanatában fennállt, csak később jelentkezett (rejtett hiba).
Kötelező jótállás 2026-ban új építésű házak esetén
A jelenleg érvényes, 2026-os szabályozás (mely a korábbi évek tapasztalataira építve még szigorúbb az építtetők védelmében) továbbra is sávos rendszert alkalmaz. E kormányrendelet alapján (181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról) az alábbi garancia véd minket:
3 év kötelező jótállás: Ez vonatkozik például a festett falakra, beépített bútorokra, kéményre stb.
5 év kötelező jótállás: Ide tartoznak a komolyabb berendezések és gépészeti megoldások, például a tetőfedés egyes elemei, a klíma- és szellőzőberendezések, a nyílászárók vagy a lift.
10 év kötelező jótállás: Ez a legfontosabb kategória, amely az épület tartószerkezeti elemeire (alapozás, födém, teherhordó falak) vonatkozik. Ez garantálja, hogy a ház statikailag stabil marad.
Miért a generálkivitelezés a legjobb választás garanciális szempontból?
Az egyik legfontosabb érv a generálkivitelezés mellett a garancia „leegyszerűsödése”. Gondolj csak bele: ha külön-külön bízol meg szakikat (kőművest, villanyszerelőt, burkolót stb.) a munkák elvégzésével, és probléma adódik – például vizesedik a fal -, azonnal megkezdődik az „egymásra mutogatás” a szakemberek között. A végén pedig ott állsz (az idegösszeomlás szélére sodródva), és próbálod kideríteni, hogy vajon ki is hibázott. Sokszor mindhiába.
A generálkivitelezés esetén ezzel szemben egyetlen partner (a generálkivitelező cég) felel a teljes kivitelezésért – az alapozástól kezdve, egészen az utolsó simításokig. Ez amellett, hogy megkönnyíti a garanciális ügyintézést, óriási szervezési terhet vesz le a válladról.
Blog ajánlás: Családi ház generálkivitelezéssel? Így ismerd fel a megbízható generálkivitelezőt!
Mit kérdezzünk a szerződéskötés előtt?
Mielőtt aláírnád a kivitelezői szerződést, az alábbi kérdéseket mindenképpen tedd fel:
Hogyan történik a hibabejelentés? Van erre dedikált felület vagy konkrét kapcsolattartó?
Milyen határidővel vállaljátok a hiba javítását? Bár a törvény „ésszerű határidőt” ír elő, érdemes már elöljáróban tisztázni, milyen reakcióidőre és javítási határidőre számíthatsz.
Rendelkezik a cégetek felelősségbiztosítással? Ez számodra létfontosságú biztonsági pont, ha a kivitelezés során vagy akár utána komolyabb, váratlan kár keletkezne.
Mi történik, ha a cég megszűnik? Ez egy kényelmetlen, de fontos kérdés. A garanciális jogok érvényesítése jóval egyszerűbb egy stabil, hosszú távon működő vállalkozás esetében. Ezért érdemes olyan kivitelezőt választani, akinek évtizedes szakmai múltja és ellenőrizhető referenciái vannak.
További hasznos tippek építkezés során- hogy a garancia valóban érvényesíthető legyen
Az átadás-átvételi jegyzőkönyv a te fegyvered: Ne vedd át az ingatlant sietve! Szánj rá időt, és minden esztétikai hibát (karcolás az üvegen, nehezen záródó ajtó, festési hiba) írass be a jegyzőkönyvbe. Amit itt rögzítesz, azt sokkal egyszerűbb és gyorsabb lesz kijavíttatnod.
Őrizd meg a számlákat és tanúsítványokat: A beépített gépek (hőszivattyú, klíma, kazán stb.) jótállási jegyeit és a megfelelőségi nyilatkozatokat kezeld egy külön mappában. Ezekre nem csak egy esetleges hiba esetén lesz szükséged, hanem a későbbi karbantartások igazolásához is.
Ne feledkezz meg a karbantartásról: Fontos tudnod, hogy a garancia nem terjed ki a karbantartás hiányából eredő hibákra. A kazánt évente szervizeltetned kell, a tetőösszefolyókat pedig rendszeresen tisztítanod. Ha ezeket elhanyagolod, a kivitelező mentesülhet a felelősség alól egy esetleges meghibásodásnál.